رکوردشکنی‌های جدید در مسکن
آخرین گزارش تحولات بخش مسکن در شهر تهران که مربوط به وضعیت معاملات مسکن در تیرماه است، اخیراً توسط بانک مرکزی ایران منتشر شده است، در این گزارش شاهد رکوردشکنی‌های جدیدی در حوزه قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران بودیم.
با توجه به رشد بی‌سابقه قیمت مسکن، انتظار یک رکود سنگین در این حوزه چندان دور از انتظار نیست
طبق همین گزارش قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در تیرماه به ۲۰ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسید، این رقم نسبت به ماه قبل شاهد رشد ۱۰. ۴ درصدی بود، رقم تورم ماهانه در گزارش خردادماه ۱۱. ۶ درصد بوده است، آمار نشان می‌دهد طی دو ماه اخیر قیمت مسکن در شهر تهران در حدود ۲۵ درصد رشد قیمتی را ثبت کرده است که این میزان رشد در مدت دو ماه بسیار کم‌سابقه است. برای درک بهتر این رشد شدید قیمت، خوب است بدانید که قیمت مسکن در تیرماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته تنها ۵۶. ۶ درصد افزایش داشته است، این نشان می‌دهد، عمده رشد قیمت مسکن (نزدیک به ۲۵ درصد) طی دو ماه اخیر رخ داده است.
این رشد شدید قیمت رکودی را در کنار خود ندارد و با حجم بالای معاملات همراه بوده است. میزان معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه به عدد ۱۴ هزار و ۴۷ واحد رسید که نسبت به میزان معاملات مسکن در خردادماه (۱۰۷۷۸ عدد) رشد ۳۰. ۳ درصدی را تجربه کرده است. همچنین حجم معاملات مسکن نسبت به تیرماه سال گذشته با ۴۷۹۰ واحد معامله با رشد ۱۹۳. ۳ درصدی همراه بوده است. می‌توان گفت وضعیت کنونی بازار مسکن در شهر تهران یک وضعیت رونق تورمی است.
یک سال درآمد برای یک متر خانه
با توجه به حداقل حقوق ۹. ۱ میلیون تومانی و قیمت متری ۲۱ میلیون تومانی مسکن در تهران، یک کارمند با حداقل حقوق بعد از یک سال کار، تنها قادر به خرید یک متر مسکن در شهر تهران است. زندگی در شهر تهران تا جایی سخت شده است که دولت روحانی برای حل مشکل قشر ضعیف‌تر جامعه، وام ودیعه مسکن را برای مردم در نظر گرفته است. در واقع قدرت خرید خانوار ایرانی تا جایی تحلیل رفته است که حتی فکر کردن به وام مسکن نیز امکان‌پذیر نیست و افراد می‌توانند از وام ودیعه مسکن استفاده کنند.
قیمت‌های عجیب در بازار مسکن
قیمت مسکن در شهر تهران در حالی به حدود متری ۱۰۰۰ دلار رسیده است که کشور ایران در معرض یک شوک بزرگ ارزی قرار دارد. معمولاً بعد از شوک‌های ارزی، از آن جایی که زمین و مسکن به شکل کالای غیر قابل تجارت قابلیت صادرات ندارد، انتظار می‌رود رشدی کمتر از رشد نرخ ارز را تجربه کند. با توجه به نکته گفته شده، وضعیت کنونی در ایران کمی عجیب شده است. در حالی که قیمت ارز با رشدی در حدود ۴۷۵ درصد از حدود ۴ هزار تومان به حدود ۲۳ هزار تومان رسیده است، قیمت مسکن نیز با رشدی در حدود رشد نرخ ارز از حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به حدود ۲۱ میلیون تومان رسیده است!
این رویداد یعنی نه تنها کالاهای وارداتی با تورم سنگین روبه‌رو شده‌اند، بلکه کالاهای داخلی همچون مسکن نیز با رشدی در حدود نرخ ارز همراه‌اند و وضعیت را برای شهروندان ایرانی به مرز بحران رسانده است.
قیمت یک متر مسکن نسبت به کل نقدینگی کشور نیز عدد بسیار بالایی است. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی کل نقدینگی کشور به عدد ۲۷۰۰ همت (هزار میلیارد تومان) رسیده است که این رقم معادل ۱۲۸ میلیون متر مربع آپارتمان در شهر تهران است. برای فهم بهتر، عدد مذکور معادل ۱ میلیون و ۲۸۵ هزار آپارتمان صد متری در شهر تهران است که نشان می‌دهد بخش مسکن تا چه میزان نسبت به نقدینگی و حتی درآمد خانوار متورم شده است.
گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران
قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۱ تهران در تیرماه به ۴۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است که در حدود ۲ هزار دلار می‌شود، این در حالی است که ارزان‌ترین منطقه تهران، منطقه ۱۸ است که قیمت مسکن در این منطقه متری ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان (۴۰۰ دلار) است. در واقع یک کارمند ساده حتی برای رسیدن به یک خانه ۶۰ متری در ارزان‌ترین منطقه شهر تهران در حدود ۶۰۰ میلیون تومان پول نیاز دارد که در شرایط کنونی رسیدن به آن بسیار سخت و شبیه به یک رویاست.
رکوردشکنی‌های بازار مسکن
رسیدن قیمت مسکن به حدود متری ۱۰۰۰ دلار نشان‌دهنده این است که احتمالاً قیمت دلاری مسکن بیش از این رشد نخواهد کرد، بنابراین در صورت آن که نرخ ارز را در همین حدود تصور کنیم، بعید است قیمت مسکن در شهر تهران نیز رشد بیشتری را تجربه کند. در حال حاضر به نظر می‌رسد قیمت تمامی کلاس‌های دارایی همچون مسکن، بورس در اوج تاریخی خودشان قرار دارند و ما طی ماه‌های آتی شاهد ثبات خواهیم بود.
بازار مسکن ملتهب
در مقالات گذشته در مورد اثرات مخرب نرخ بهره حقیقی و تشویق مردم برای هجوم به بازار بورس اشاراتی شده است. در واقع التهاب در یک بازار دارایی همچون بورس در کنار نرخ بهره منفی می‌تواند شرایط را برای یک التهاب تمام عیار در کل اقتصاد فراهم کند. در واقع منفی شدن نرخ بهره منفی در کنار تورم بالا سبب شده است که مردم نسبت به وضعیت دارایی‌های خود نگران شوند و همین عامل را می‌توان علت اصلی هجوم مردم به انواع بازار دارایی همچون مسکن و بورس دانست.
مالیات بر خانه‌های خالی
اخیراً دولت و مجلس پیگیر طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی شده‌اند، باید گفت این قبیل طرح‌ها درصورتی‌که همراه با یک اصلاح بنیادی در بازار مسکن نباشد، اثر مهمی بر قیمت مسکن در شهر تهران ندارند و فقط شاید در کوتاه‌مدت بتواند التیامی موقت در بازار ایجاد کند. عاملی که می‌تواند قیمت مسکن را تا حد خوبی به صورت پایدار کاهش دهد، افزایش سود سرمایه‌گذاری مسکن و درنتیجه افزایش عرضه در بازار است.
یکی از روش‌های افزایش عرضه مسکن، ساخت شهرک‌های مسکونی جدید است، البته باید توجه شود این شهرک‌های مسکونی وضعیت کلان‌شهرهای بزرگ کشور همچون تهران را تا مرز بحران به پیش نبرند. در حال حاضر افراط در ساخت مسکن در اطراف تهران سبب شده است، روزانه میلیون‌ها نفر از شهرک‌های اطراف به شهر تهران وارد و از آن خارج شوند که همین عامل یکی از علت‌های اصلی ترافیک و آلودگی هوا در شهر تهران شده است. البته معماری شهرک‌های مسکونی و دسترسی آن‌ها به حمل‌ونقل و زیرساخت‌های شهری از جمله نکات مهمی است که توسعه‌دهندگان شهرهای جدید باید به آن توجه کنند. نکته آخر این که اغلب خانه‌های خالی، لوکس هستند که باز مرهمی بر بازار مورد هدف قشر متوسط نخواهد شد.
با توجه به روش‌های گفته شده، مالیات بر خانه خالی تنها می‌تواند در کوتاه‌مدت التیامی بر زخم این بحران باشد و بعید است در بلندمدت بتواند عرضه آپارتمان را در اقتصاد افزایش دهد. تنها در صورتی می‌توان به این طرح به چشم یک طرح بلندمدت نگاه کرد که منابع حاصل از این طرح صرفه افزایش عرضه مسکن و خدمات شهری شود. در آخر باید به این نکته اشاره کرد که منظور از کاهش قیمت مسکن، کاهش قیمت مسکن به دلار یا سایر ارزهای معتبر جهان است. در کشوری که ارزش پول ملی آن در حال کاهش است، بدیهی‌است که مسکن نیز مانند سایر کالاها با رشد قیمت روبه‌رو خواهد شد.
چه خواهد شد؟
به نظر می‌رسد با توجه به روند رشد نرخ بهره اسمی در اقتصاد و افزایش چاپ اوراق و البته طرح جدید دولت مبنی بر فروش نفت در بازار بورس، بخش مهمی از پول‌های سرگردان موجود در اقتصاد جذب خواهد شد و از این نظر احتمال ثبات بیشتر در اقتصاد فراهم می‌شود. به همین دلیل به‌عنوان یک تحلیلگر اقتصادی می‌توان پیش‌بینی کرد سه الی چهار ماه آتی، وضعیت کشور از ثبات نسبی برخوردار باشد و وضعیت کشور چند ماهی در آرامش باقی بماند.
در حوزه مسکن باید گفت با توجه به رشد بی‌سابقه قیمت مسکن، انتظار یک رکود سنگین در این حوزه چندان دور از انتظار نیست و می‌توان انتظار داشت در صورت ثبات در اقتصاد و نرخ ارز، این رکود چند سالی ادامه‌دار باشد.