– دولت طبق روال چند سال گذشته به صورت دستوری «سقف افزایش اجاره‌بها» را تعیین می‌کند، اما اینبار تحت قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها!
– در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها آمده که شورای عالی مسکن در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان اقدام به تعیین سقف اجاره به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم سالانه کند.
– اقدام تکراری و شکست‌خورده‌ی تعیین سقف اجاره‌بها در حالیست که بازار مسکن مسیر خود را بی‌اعتنا به مصوبات دستوری دولت طی می‌کند.
قرار است به زودی سقف افزایش اجاره‌بها برای استان تهران و چند استان دیگر اعلام شود. تعیین این رقم در پی اجرای قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها صورت می‌گیرد اما کارشناسان معتقدند زیرساخت‌های لازم برای چنین اقدامی وجود ندارد و شکست می‌خورد.
تعیین سقف افزایش اجاره‌بها از دوران کرونا و به صورت دستوری از سوی دولت هر ساله تکرار شده است. امسال وزارت راه و شهرسازی از قانونی با عنوان «قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها» رونمایی کرده و گفته هدف از این قانون «دخالت مستقیم دولت در بازار مسکن» است.
در پی همین قانون، اعلام شده که سقف افزایش اجاره‌بها برای استان‌هایی که نرخ تورم آنها بیش از ۳۰ درصد است و متناسب با تورم تعیین خواهد شد. دولت گفته سقف اجاره‌بها در تهران و ۱۱ استان دیگر کشور به زودی اعلام خواهد شد.
بر اساس اعلام دولت سقف اجاره‌بها در شورای عالی مسکن با اخذ نظرات استان‌ها تعیین می‌شود و به بیان دیگر دولت طبق روال چند سال گذشته به صورت دستوری این نرخ را تعیین می‌کند، اما اینبار تحت قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها!
در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها آمده که شورای عالی مسکن در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان اقدام به تعیین سقف اجاره به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم سالانه کند.
با توجه به نرخ حدود ۴۱ درصدی تورم عمومی در سال گذشته، شورای مسکن استان‌ها مجاز هستند سقف افزایش اجاره‌بها را حدود ۲۰.۵ تا ۴۱ درصد (۱۰۰ درصد نرخ تورم) تعیین کنند.
مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی مدعی است که «پیش از این هیچ ابزاری برای کنترل بازار اجاره مسکن نداشتیم اما خوشبختانه با قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها می‌توانیم از قشر مستأجران حمایت‌های خوبی را داشته باشیم.»
اقدام تکراری و شکست‌خورده‌ی تعیین سقف اجاره‌بها در حالیست که بازار مسکن مسیر خود را بی‌اعتنا به مصوبات دستوری دولت طی می‌کند.
کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفنگو با وبسایت «خبرآنلاین» گفته تعیین سقف اجاره‌بها «فی‌نفسه اشکالی ندارد، منتها دو مسئله وجود دارد. اول اینکه چرا ما باید از دست‌مان یک موضوعی در حوزه مسکن خارج شود که بخواهیم ورود کنیم و برای آن نرخ‌گذاری کنیم. دوم اینکه زیرساخت‌ها را نداریم. ممکن است تعیین سقف اثرگذار باشد که من هم معتقدم اثرگذار است، ولی زیرساخت‌های آن را نداریم.»
داود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز به «خبرآنلاین» گفته «تجربیات زیادی از اقدامات دستوری در بازار مسکن داشته‌ایم که حاکی از آن بود که این اقدامات چندان اثرگذار در بازار مسکن نبود.»
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران امکلاک استان تهران افزوده که «مسکن مهمترین عامل در افزایش نرخ تورم کشور به شمار می‌رود که در اردیبهشت‌ماه این نرخ تورم خود را نشان داد. از سوی دیگر در دوران کرونا که سقف قیمتی برای نرخ اجاره‌بها تعیین شده بود، شاهد آن بودیم که بازار تبعیتی از این موضوع نداشت.»
بیگی‌نژاد افزوده که «مشاوران املاک در اجرای این طرح بلاتکلیف هستند؛ چرا که ممکن است توافقاتی بین موجر و مستأجر صورت گیرد که بیش از نرخ تعیین شده اجاره پرداخت کنند در این بین مشاور املاک بین قیمت توافق شده موجر و مستاجر و قانون می‌ماند.»
داود بیگی‌نژاد همچنین گفته «ابزارهای نظارتی و ضمانت‌نامه‌های اجرایی چندان نمی‌تواند در این بخش موثر باشد و تنها باعث افزایش پرونده‌های مسکنی در شورای حل اختلاف می‌شود.»
همانطور که کارشناسان و فعالان بازار مسکن تأکید دارند اقدامات دستوری دولت برای مهار تورم بازار مسکن پاسخگو نبوده و این بازار، متأثر از تورم عمومی اقتصاد و مشکلات زیربنایی و مزمن در حوزه ساخت‌وساز، روند افزایش تورم را دنبال می‌کند.
مرکز آمار ایران هفته گذشته در گزارشی از افزایش تورم در بازار مسکن در ماه اردیبهشت خبر داد. تورم سالانه بخش مسکن در حالی به بیش از ۴۰ درصد رسیده که رکود تورمی در بازار مسکن سبب کاهش ساخت و ساز شده و آینده این بازار را با ابهامات بیشتری روبرو کرده است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران نرخ تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت ۲/۶ درصد ثبت شده است. این رقم به این معناست که تنها در طول چهار هفته، تورم مسکن با ۲/۶ درصد افزایش روبرو شده است.
مسکن همچنین در شاخص نقطه به نقطه نیز ۴۳ درصد رشد داشته و تورم سالانه آن نیز ۴۰/۴ درصد اعلام شده است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
بخش اجاره‌بها نیز همسو با بازار معاملاتی مسکن بوده و با افزایش تورم روبرو شده است. آغاز فصل جابجایی مستأجران نیز بر افزایش تورم بخش اجاره‌بها موثر بوده بطوری که برخی گزارش‌های میدانی از افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره در برخی نقاط کلانشهرها حکایت دارد.
محمدرضا فرهادی پور کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به تورم فزاینده در بازار مسکن و بی‌خاصیت بودن قانون جدید دولت، گفته «اگر بخواهیم در مورد این اقدام جدید دولت و مصوبه مجلس مبنی بر ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن اظهار نظر کنیم باید اذعان کرد که مداخله قیمتی در بازار مسکن و اجاره بها عملا ممکن نیست و فقط در حد یک شعار و حرفی است که زده شده است.»
این کارشناس افزوده که «اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها دشوار است. چرا که دولت نه امکان کنترل مالک را دارد و نه اینکه می‌تواند تورم را کنترل و کاهش دهد. وقتی تورم قابل کنترل نیست چطور می‌توان انتظار داشت که اجاره بها را کنترل کرد و به مالک تاکید کرد که نباید اجاره بهای مسکن بیشتر از مثلا ۲۵ درصد و یا ۳۰ درصد افزایش نیابد.»
محمدرضا فرهادی‌پور معتقد است که مداخله دولت در بازار مسکن و اجاره بها اثرات منفی دارد و گفته «دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند بلکه باید ابتدا تورم را کنترل کند. اگر تورم تک رقمی باشد آیا مالک و مشاوران املاک می‌توانند نرخ اجاره بها را ۳۰ درصد افزایش دهند؟ پس اولین اقدام کنترل تورم عمومی و از بین بردن انتظارات تورمی است.»