“حال خراب بازار مسکن در فصل طلایی”

به گزارش بانک مرکزی ایران معاملات مسکن در خرداد ماه سال ۱۳۹۷ در تهران نسبت به ماه گذشته ۲۲.۱ درصد کاهش یافته است.

در این گزارش هم‌چنین آمده‌ است درخرداد ماه سال ۹۷ متوسط  قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۶ میلیون و پانصد هزارتومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۵،۸ درصد افزایش داشته است.

این آمارها در حالی مطرح می‌شوند که برخی از قانون‌گذاران اعتقاد دارند، دولت بخش مسکن را به امان خدا رها کرده است. منتقدان براین باور هستند که وزیر مسکن و شهرسازی اهتمامی برای افزایش تولید مسکن ندارد.

منتقدان به افزایش”سرسام‌آور” قیمت‌ها  در حوزه فروش و اجاره مسکن در شهرهای بزرگ به‌ویژه درتهران اشاره می‌کنند و معتقد هستند حال بازار مسکن به‌شدت “خراب” است و اگر فکری به حال آن نشود، اوضاع آن وخیم‌تر خواهد شد.

محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس، در گفت‌و گویی با ایلنا گفته‌است: « عباس آخوندی، وزیر مسکن و شهرسازی، نمی‌پذیرد که بازار مسکن نیاز به افزایش عرضه دارد و معتقد است که وضعیت مسکن تحت تاثیر وضعیت اقتصادی کشور است.»

رکود تورمی در بازار مسکن

مشاهدات بازار مسکن حاکی از افزایش قیمت‌هاست درحالی ‌که حجم معاملات ‌کم شده است. برخی کارشناسان معتقد هستند بازارمسکن دچار یک حالت تورمی و رکود شده است.

بهنام ملکی، اقتصاددان و استاد دانشگاه دراین باره به دویچه‌وله می‌گوید: «افزایش بهای  کالاها برای عرضه‌کنندگان ملک انتظارات قیمتی بالایی بوجود آورده است، به‌عنوان مثال وقتی مقایسه می‌کنند سکه در یک ماه چه افزایش قیمتی داشته، انتظار دارند قیمت ملکشان هم به همین نسبت افزایش پیدا کند. از طرف دیگر حجم معاملات کم شده است چون قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است.»

متغیرها در افزایش قیمت مسکن

درگفت‌وگوی با دویچه‌وله، ملکی به متغیرهایی که در افزایش قیمت فعلی مسکن در کلان‌شهرها تاثیرگذار بوده‌اند، اشاره کرده است.

«با افزایش نرخ ارز شاهد افزایش همه کالاها و خدمات بوده‌ایم، مسکن هم یکی از این کالاهاست. افزایش قیمت‌ها تبعا باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های مربوط به تولید مسکن می‌شود.»

بالارفتن نرخ مصالح و تجهیزات باعث شده کسانی که کارشان ساخت و ساز و فروش مسکن است، از فروش امتناع کنند، چون نمی‌دانند فردا این مصالح را با چه نرخی باید خریداری کنند

علیرضا احمدی، از فعالان بازار مسکن  درکرج، به دویچه‌وله می‌گوید برای آسانسوری که برای ساختمان نیمه‌کاره‌اش سفارش داده است امسال، ۱۳ میلیون تومان هزینه کرده است. برای تهیه همین آسانسور پارسال، احمدی ۵ میلیون تومان پرداخته است.

ملکی معتقد است قیمت مسکن در کلان‌شهرهایی مثل تهران قابل توجه بوده است  و درمناطق حاشیه‌ای و در شهرهای کوچک‌تر،  قیمت مسکن افزایش چشم‌گیری نداشته است.

یکی دیگر از متغیرهای مورد نظر ملکی افزایش” تقاضا” است. او معتقد است با توجه به اینکه تقاضا برای مسکن در کلان‌شهرها بیشتر است، طبیعی است قیمت هم در این شهرها بالاتر برود.

علیرضا احمدی، فعال بازار مسکن، با اشاره به اینکه تابستان” فصل طلایی” معاملات مسکن است معتقد است در حالی‌که چند ماهی است تقاضا زیاد است، خرید و فروش ملک به‌شدت کم شده است.

« مشتریانی که قبلا مشخصات ملک خود را برای فروش ثبت کرده بوند، الان حاضر به فروش نیستند چون قیمت‌ها روز به‌روز تغییر می‌کنند.»

احمدی معتقد است اجاره بها افزایش پیدا کرده است ولی به نسبتی که نرخ فروش افزایش قیمت داشته، اجاره بها افزایش نداشته است.

برخی از سیاست‌های دولت‌ها انتقاد می‌کنند که با تمرکز امکانات  و خدمات درکلان‌شهرها، به مهاجرت جمعیت از شهرهای کوچک‌تر و یا حاشیه‌ها به کلان‌شهرها  دامن می ‌زنند و به تبع آن، تقاضا برای مسکن  درشهرهای بزرگ بیشترمی‌شود.

ملکی بحث “زمین” را مهم‌تر ازهمه‌چیز می‌داند و می‌گوید چون عرضه زمین افزایش پیدا نکرده است، بخشی از تورم در بازار مسکن به علت فشارهایی است  که ناشی ازعدم تعادل بین عرضه  و تقاضا است.

ملکی باور دارد علی‌رغم کاهش جمعیت، هنوز جمعیت ایران جوان است و ما هنوز در بخش مسکن شاهد افزایش تقاضا هستیم.

علیرضا احمدی روان شدن سپرده‌های مردم به سمت بازار مسکن را از عوامل رشد قیمت‌ها  دراین بازار می‌داند.  او می‌گوید: « به علت سوددهی کم بانک‌ها نسبت به دیگر بازارها، مردم سپرده‌های خود را از بانک خارج می‌کنند. مردم ازبیم  ورشکستگی بانک‌ها وبه‌دلیل تورم سایر کالاها به بازار مسکن روی آورده‌اند.»

احمدی می‌گوید مردم برای اینکه ارزش پولشان حفظ شود آن را تبدیل به کالایی می‌کنند که اعتقاد دارند حتی‌الامکان ارزش پولشان محفوظ می‌ماند.

پتانسیل بیشتر بازار مسکن برای افزایش قیمت‌‌ها

برخی تحلیل‌گران بازار مسکن بر این باورهستند که ظرفیت بیشتری برای افزایش قیمت در حوزه مسکن وجود دارد. از جمله بهنام ملکی اقتصاد‌دان که می‌گوید: «مسکن به‌صورت سینوسی دوره‌های رکود و تورمی در ایران دارد. چند سالی بود که بازار مسکن در وضعیت رکود بوده است. قاعدتا زودتر از این‌ها انتظار می‌رفت این بازار وارد فاز انبساطی شود، ولی به‌خاطر انحراف نظام پولی به سمت  ارز، طلا و سکه  انتقال پول به بخش مسکن صورت نگرفته بود.»

ملکی معتقد است به‌خاطر کاهش قدرت خرید مردم است که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن هنوز در آن حدی که می‌توانسته نبوده است.

در ادامه، ملکی به “حجم بالای” نقدینگی  در ایران اشاره می‌کند و می‌گوید: «این نقدینگی مثل یک اژدهای خفته می‌ماند  که هرجایی که هجوم می‌برد تلاطم ایجاد می‌کند و آنجا قیمت‌ها را بالا می‌برد چه بازار بورس باشد چه بازار ارز.»

کارشناسان اقتصادی معتقد هستند در شرایطی که بازارهای موازی مانند بازار ارز بر روی نقدینگی بسته می‌شود، سرمایه‌ها به دنبال مقصدی تا حد امکان مطمئن می‌گردند.

علاوه بر این، ملکی معتقد است بخشی از نقدینگی در ایران  که به سمت خرید کالاهای بادوام خارجی از جمله، خودروهای خارجی می‌رفت به بازار مسکن راه‌‌پیدا خواهد کرد: «با تصمیم جدید دولت مبنی بر ممنوعیت واردات خودرو، نقدینگی جدیدی از این سو، که سرمایه‌های سرگردان زیادی را جذب می‌کرد، به سمت  سایر بخش‌های اقتصادی مانند بازار مسکن سرازیر خواهد شد».

ملکی در ادامه می‌گوید: «به رغم اینکه آینده ناپیدایی برای اقتصاد وجود دارد، بازهم به نظر می‌رسد نقدینگی‌هایی که دولت مسیرشان را بسته یا باید به بانک راه پیدا کنند که در این صورت باید نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند یا به سمت بازار مسکن سرازیر می‌شوند.»

این کارشناس اقتصادی بر این باور است که اگر این اتفاق بیفتد شاهد دور جدیدی از افزایش ‌قیمت‌ها  در بازار مسکن خواهیم بود.