رادیو زمانه
ع-رمضانیان
قیمت مسکن و اجاره بهاء در ۹ ماه گذشته جهش چشم‌گیری داشته و در بعضی مناطق تهران تا ۸۰ درصد افزایش یافته است. به گفته رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تنها در اسفند ۹۶ و فروردین ۹۷ قیمت ملک بیش از ۳۴ درصد گران‌تر شد و در نهایت در خرداد ۹۷ میانگین قیمت هر متر مسکن در تهران به شش میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. حال آنکه در سال ۹۶ حدود ۵ میلیون تومان بود.
گرانی مسکن؛ کوچ اجباری به حاشیه
نرخ اجاره‌بها تا دو برابر افزایش یافته است. عکس-آرشیو
روند افزایش در بهار ۹۷ سرعت بیشتری گرفت و هر ماه نسبت به ماه قبل حدود ۱۰ درصد افزایش یافت به صورتی‌که در مقایسه با بهار ۹۶ بیش از ۴۲ درصد رشد قیمتی به‌جای گذاشت. جهش قیمتی سبب شد تقاضا برای مسکن در بهار ۹۷، ۳ درصد کاهش یابد.
جهش قیمتی در شرایطی است که ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد. از این میزان ۵۰۰ هزار واحد در شهر تهران قرار دارد. مالکان این واحدها نه حاضر به فروش‌اند و نه اجاره.
در همین حال وزارت راه و شهرسازی از افزایش صدور پروانه ساخت و «تحرک بخش مسکن» خبر داده و اعلام کرده است: به دلیل اشباح بازار مسکن لوکس و متراژ بالا،تقاضا برای ساخت واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع افزایش یافته است.
افزایش واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۸۰ مترمربع می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد. اما تقاضای سوداگرانه مانع تعدیل قیمت‌ها است.
در پیوند با این مسئله هادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس در مورد افزایش قیمت مسکن، گفته است:«بعد از کاهش نرخ سود بانکی، وجوه و نقدینگی سرگردان وارد بازار ارز شده و در نهایت بار تورمی آن بازار مسکن را متلاطم کرد. این عوامل سبب شد تا در خرداد ۹۷ مسکن به بالاترین قیمت خود در ۵ سال گذشته برسد.»
بازار «آزاد و هرکی به هرکی» مسکن
در یک شرایط عادی اجاره بهاء تابعی از قیمت مسکن است. به این معنا که در صورتی که قیمت مسکن در بهار امسال ۴۲ درصد رشد داشته، نرخ اجاره بهاء در نهایت می‌بایست به همین میزان افزایش می‌یافت. اما نرخ اجاره بهاء در تهران و برخی از شهرهای بزرگ تا دوبرابر افزایش یافته است.
به عنوان مثال اقتصادنیوز از افزایش ۹۰ درصدی نرخ اجاره‌بها در خیابان ستارخان و پاتریس لومومبا تهران خبر داده است. برپایه این گزارش یک واحد مسکونی ۷۰ متری ساخت ۱۵ سال قبل بدون پارکینگ که در سال گذشته با۸۰ میلیون تومان رهن کامل واگذار شده بود، امسال ۱۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. این میزان افزایش رکورد ۴ سال گذشته رشد اجاره بهاء را شکسته است.
علی قائدی، معاون مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی «پارامترهایی چون افزایش قیمت مسکن، افزایش تورم عمومی و همچنین کاهش سود سپرده‌های بانکی» را از جمله عوامل تاثیرگذار بر افزایش اجاره بهاء دانسته و گفته است: «مالکان برای حفظ ارزش دارایی خود مبلغ اجاره را بیشتر کردند.»
این اظهارات نشان‌دهنده عدم نظارت نهادهای دولتی و به ویژه وزارت راه و شهرسازی بر بازار مسکن است.
دبیر کانون انبوه سازان مسکن هم «مشاوران املاک» را عامل رشد قیمت دانسته و گفته است: «مشاوران در شرایطی که بازار در حال رونق است و حجم معاملات افزایش یافته رقابت منفی می‌کنند که این باعث بی نظمی در بازار خرید و فروش و همچنین اجاره بهاء شده است.»
حذف ودیعه و افزایش اجاره بهاء
افزایش قیمت مسکن به همراه کاهش ارزش ریال سبب شده تا صاحبان املاک دیگر رغبت چندانی به دریافت ودیعه نداشته باشند، چرا که مبلغ دریافتی بابت ودیعه برای سرمایه‌گذاری بلندمدت مناسب نیست. بانک‌های مطمئن نیز سودی بیش از ۱۵ درصد پرداخت نمی‌کنند. بنابراین صاحب خانه ها ودیعه را کاهش داده و اجاره‌ی بیشتری مطالبه می‌کنند. این شرایط آنگونه که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است تعادل درآمد و هزینه مسکن در میان حقوق‌بگیران و کارمندان که ۹۰ درصد مستاجران را تشکیل می‌دهند، از بین می‌برد.
دولت در قانون بودجه دستمزد کارکنان دولتی را ۲۰ درصد افزایش داده، حداقل دستمزد کارگران هم کمتر از ۱۲ درصد افزایش یافته که با سقوط ارزش ریال و رشد نرخ تورم این میزان افزایش نیز بی‌اثر شده است. در این وضعیت مستاجران امکانی برای پوشش مابه‌تفاوت نرخ اجاره بهاء ندارند و به‌ناچار باید به واحدهای مسکونی کوچک‌تر و مناطق ارزان‌تر کوچ کنند.
افزایش تقاضا در مناطقی که نرخ اجاره بهاء کمتر است، موجب رشد قیمت در این مناطق شده است. به گونه‌ای که ساکنان این مناطق به دلیل عدم توان پرداخت اجاره جدید به مناطق حاشیه‌نشین کوچ می‌کنند. زنجیره‌ای که در نهایت موجب رشد جمعیت حاشیه‌نشین می‌شود.
دومینوی حاشیه‌نشینی
براساس آمارهای رسمی سال ۱۳۷۵ حدود دو سوم خانوارهای شهری ایرانی (معادل ۶۷,۲ درصد)، مالک محل زندگی خود بودند، در سال ۱۳۹۵ این نسبت به اندکی بیشتر از نصف خانوارها (۵۴,۲ درصد) کاهش یافت. در مقابل نسبت اجاره نشینی از ۲۱,۲ درصد در سال ۱۳۷۵، به ۳۶,۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.
اتحادیه مشاوران املاک این آمار را غیرواقعی و جمعیت اجاره‌نشین را حدود ۷۰ درصد خانوارها می‌داند. نماینده جهرم در مجلس شورای اسلامی هم آمارهای دولتی را «نادرست» دانسته و گفته است: سالانه ۵ درصد به جمعیت اجاره‌نشینان اضافه می‌شود.
این وضعیت موجب افزایش جمعیت حاشیه‌نشین و پدیده سکونت دو خانوار در یک واحد مسکونی شده است.
کمال اطهاری کارشناس اقتصاد مسکن در ایران در پیوند با این مسئله گفته است: «هرچه از مرکز استان دورتر می‌شویم، نسبت خانوارهای کم‌درآمد دو برابر خانوارهای با درآمد متوسط می‌شود و در کنار آن واحدهای مسکونی کم‌مساحت نیز افزایش می‌یابد. در حقیقت هرچه از تهران دورتر می‌شوید نسبت فقر افزایش یافته و وضعیت خانوار بدتر می‌شود. تاجایی که در واحدهای مسکونی زیر ۵٠ مترمربع گاه دو خانوار زندگی می‌کنند و طبق آمار سال ۹۵ بیش از ۱۲۰ هزار خانواده چنین وضعیتی را در جنوب شهرها دارند. این پدیده در حال گسترش بوده و در برخی مناطق به دو خانوار یک واحد ۳۰ متری اجاره داده می‌شود».
پیامد این وضعیت افزایش تراکم جمعیت در مناطق جنوب شهرها و یا محله‌های غیربرخوردار از خدمات شهری مناسب است. تنها در تهران براساس اعلام شهرداری تراکم جمعیت در مناطق جنوبی به ۱۳ نفر در یک متر مربع رسیده است.