در نتیجه ی گران شدن قیمت اجاره‌بها در سال جدید به آگهی‌هایی برمی‌خوریم که بسیار قابل توجه هستند و باعث می‌شوند دقایقی به صفحه‌ی آگهی خیره شویم. دعوت موجران از افراد برای سکونت در خانه‌های اشتراکی، اتاق‌های غیرقابل سکونت اعم از انبارها، زیرزمین‌ها و پشت بام‌ها و… در ازای مبلغی قابل توجه، از نتایج گرانی مسکن در سال جدید است. همچنین مستاجران زیادی از درخواست صاحبخانه‌ها برای افزایش دو، سه و حتی پنج برابری مبلغ اجاره‌بها برای تمدید قرارداد می‌گویند. قاعده‌ی تورم عمومی، عدم توازن عرضه و تقاضا و عدم تولید مسکن اجاره‌ای و همچنین قاعده فقهی تسلیط از عوامل اصلی گرانی سرسام‌آور مسکن هستند.
انصاف نیوز با نایب رئیس اول اتحادیه مشاورین املاک در اینباره گفت‌وگو کرده است.
-با توجه به افزایش نرخ مسکن گاهی حتی تا چهار و پنج برابر نسبت به سال گذشته نظر شما در این مورد چیست؟ آیا می شود تمهیداتی برای کنترل اوضاع در نظر گرفت؟
من افزایش دو، سه و چهار برابری نرخ مسکن به صورت کلان و گسترده را رد می‌کنم. شاید مواردی وجود داشته باشد اما به طور کلی این اعداد درست نیست. اما این که بگوییم افزایش اجاره بها به صورت سرسام آور وجود دارد بله این را تایید می‌کنم. با اینکه فصل جا به جایی از خرداد ماه آغاز می‌شود اما از ابتدای سال ما شاهد رشد اجاره بها هستیم. یکی از عواملی که بر این رشد موثر است تورم عمومی است. وقتی تورم عمومی در کشور وجود دارد و مسکن یک کالای مصرفی نیست، مردم به عنوان سرمایه به آن نگاه می کنند. مالک به ملک خود به عنوان سرمایه نگاه می کند و می‌گوید قیمت ملک من انقدر است و اگر این مبلغ را در بانک بگذارم ماهی فلان میلیون به من سود می‌دهند و توقع این رادارد که آن پول را در ازای اجاره دادن از مستاجر بگیرد. به همین دلیل مسکن تبدیل می‌شود به یک کالای سرمایه‌ای و کالای مصرفی نیست. وقتی تورم تا سی چهل درصد افزایش پیدا کرده موجر هم این فکر را می کند که من هم می‌خواهم اجاره بها را تا حد تورم افزایش دهم. بخش عمده‌ای از موجرین ما موجرین سرمایه ای نیستند موجرین مصرفی هستند یعنی اجاره بها را دریافت می‌کنند تا معاش خود را بگذرانند.
عامل بعدی افزایش اجاره بها نبودن توازن بین عرضه و تقاضا هست. دولت های مختلف از دولت اصلاحات و دولت فعلی و از مجلس هفتم تا مجس فعلی همه موافق تولید مسکن استیجاری بودند اما هیچ کدام از آنها گام اجرایی برای تولید مسکن برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه برنداشتند تا مسکن هایی تولید شود که در اختیار سرمایه‌داران بگذاریم و بگوییم باید این‌ها را وارد صنعت اجاره داری کنیم. اما این اتفاق نیفتاده. سه عاملی که گفتم یعنی تورم، عدم توازن در عرضه و تقاضا و عدم تولید مسکن استیجاری وقتی وجود دارد پس نظارت معنی ندارد. چون مسکن به عنوان یک کالا تامین نمی شود. ما زمانی می توانیم از نظارت صحبت کنیم که کسانی وجود داشته باشند که خانه ها را خالی نگه دارند یا احتکار کنند. آخرین آماری که از خانه های خالی دادند ۲ میلیون و پانصد هزار خانه در کشور است که پانصد هزارتای آن در استان تهران است که ۲۵۰ هزار تای آنها در حاشیه و خارج از شهر تهران است.حدود ۳۰۰ هزارتا هم در شهر بزرگ تهران است که مربوط به بانک ها و شرکت های دولتی بزرگ است که خانه های با متراژ بالا و لوکس و در برج ها است که آنها هم اگر به شبکه اجاره مسکن وارد شود کمکی به دهک های متوسط جامعه نمی‌کند چون آن قشر قدرت اجاره کردن انباری آن واحدها را هم ندارند.
با حرکت‌های پلیسی و تعزیراتی هم نمی‌شود قیمت را کنترل کرد. در حوزه املاک به دلیل قاعده فقهی تسلیط ما نمی‌توانیم بر اموال غیرمنقول قیمت گذاری کنیم. یعنی طبق این قانون نمی شود بر مسکن مثل کالا های دیگر قیمت گذاشت. اگر چنین قانونی را می شد تصویب کرد در این سال ها این قانون تصویب می شد ولی قواعد فقهی و شرع ما می گوید که مالکیت در اسلام محترم و مردم بر املاک خود مسلط هستند. این قانون اجازه نظارت بر قیمت را نمی‌دهد.
-گفتید افزیش ۱۰۰ و ۲۰۰ درصدی قیمت اجاره بها را تایید نمی‌کنید. از سال گذشته چند درصد افزایش داشته ایم؟
به حد تورم. تورم نمی‌دانم چقدر است هر قدر که هست همان اندازه.
-قانونی در این که در صورت تمدید قرارداد میزان محدود و درصد ثابتی قابل افزایش باشد وجود دارد؟
خیر چنین محدودیتی وجود ندارد . تنها در زمان کرونا این مصوبه وجود داشت که مستاجر می‌توانست با افزایش درصد محدودی تمدید کند.
-در زمان کرونا این مصوبه اجرا شد؟
بله خیلی محکم اجرا شد.
-اما مواردی وجود دارد که در همان زمان کرونا مالک اجاره بها را بیش از دوبرابر کرده است.
مستاجر می توانست به خواسته او تن ندهد و تنها ۲۵ درصد به قیمت قبلی اضافه کند و تخلیه نکند و از مالک بخواهد از طریق شورای حل اختلاف پیگیری کند.
-خارج از شرایط کرونا موجر میتواند هرقدر که مایل است به اجاره بها اضافه کند و محدودیتی ندارد؟
هیچ قانونی در این حوزه وجود ندارد و نمی‌توانیم هم داشته باشیم. زیرا قاعده فقهی تسلیط را داریم.
– با توجه به وضع موجود آگهی هایی در دیوار و امثالهم می بینیم که مکان هایی غیر قابل سکونت مثل زیرزمین ها و اتاق هایی با وضع بسیار بد و یا پشت بام برای چادر زدن را به عنوان مسکن برای اجاره گذاشته اند. این کار قانونی است؟
ملکی که موقعیت و سند و پایان کار مسکونی داشته باشد را مالک میتواند به عنوان خانه اجاره دهد. اما زیر زمین، پارکینگ و… بدون امکانات را نمی‌توان به عنوان مسکونی اجاره داد و خلاف قانون است.
-نمی‌توان نظارتی داشت که برای این امر که غیرقانونی است آگهی‌های رسمی نبینیم؟
بحث سایت‌ها موضوع بسیار مهمی است.وزارت کشور و وزارت ارشاد و وزارت ارتباطات و وزارت سمت باید بر سایت‌ها و فضاهای مجازی نظارت داشته باشند و برای آگهی دادن در فضای مجازی الگو تعیین کنند.
-یک موضوع دیگر اجاره‌ی خانه به صورت اشتراکی و اجاره‌ی اتاق‌های یک خانه به چند نفر است. این موضوع منع قانونی ندارد؟
وقتی محلی را اجاره می دهیم باید استقلال واحد داشته باشد و به مسایل قانونی که درمورد ملک وجود دارد واقف باشیم. باید سند مستقل داشته باشد.