رکود حاکم بر بازار مسکن همچنان ادامه دارد. به گفته نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران، بسیاری از خریداران بالقوه تنها به بررسی قیمت‌ها در مناطق مختلف اکتفا می‌کنند و کمتر وارد مرحله نهایی معاملات می‌شوند.
رکود حاکم بر بازار مسکن همچنان ادامه دارد. به گفته نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران، بسیاری از خریداران بالقوه تنها به بررسی قیمت‌ها در مناطق مختلف اکتفا می‌کنند و کمتر وارد مرحله نهایی معاملات می‌شوند.
داوود بیگی‌نژاد با اشاره به شرایط فعلی بازار گفت که خریداران عمدتا به واحدهای قدیمی و کم‌متراژ سوق یافته‌اند، چراکه کاهش توان مالی شهروندان گزینه‌های خرید را محدودتر کرده است.
طی سال‌های اخیر، بازار مسکن شاهد کاهش مداوم حجم معاملات بوده است، در حالی که قیمت‌ها همچنان روند افزایشی داشته‌اند.
کارشناسان حوزه مسکن، ازجمله علی فرنام، معتقدند عامل اصلی رکود فعلی نه‌تنها کاهش توان خرید مردم، که کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار است.
طبق نظر فرنام، در یک سال گذشته نرخ رشد قیمت مسکن پایین‌تر از میانگین تورم کشور بوده است. همین امر باعث شده است که سرمایه‌گذاران به جای ورود به بازار مسکن به بازارهای موازی مانند ارز و طلا روی آورند.
این کارشناس پیش‌بینی می‌کند که در کوتاه‌مدت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان از میزان تورم کمتر خواهد بود و این موضوع از خروج بازار از رکود جلوگیری می‌کند.
او همچنین خاطرنشان کرد که بازار واحدهای میان‌متراژ، به‌ویژه در مناطق بالای شهر تهران که به اشباع رسیده‌اند، چشم‌انداز روشن‌تری دارد. در این مناطق، ساخت‌وسازهای لوکس و بزرگ‌متراژ دیگر جواب‌گوی تقاضای محدود نیست و احتمال کاهش قیمت در این محدوده‌ها افزایش یافته است.
تغییر الگوی خرید و فروش در بازار
رکود فعلی الگوی خرید و فروش در بازار مسکن را تغییر داده است. افزایش قیمت‌ها و کاهش توان خرید در مناطق مرکزی و شمالی شهر، خریداران را به سمت مناطق جنوبی سوق داده است.
با این حال، در ماه‌های اخیر نیز میزان معاملات نتوانست سد رکود را بشکند. برای مثال، مناطق ۲۰ و ۲۲ تهران به‌رغم افزایش ۳۰ درصدی قیمت‌ها همچنان راکد است و این میزان رشد قیمت بیشتر شبیه یک حباب هیجانی است.
جهش ناگهانی قیمت ارز در آذرماه موجب افزایش خریدهای فوری در بازار مسکن شد. گزارش‌ها نشان می‌دهد که میزان معاملات آذرماه در قیاس با دو ماه گذشته افزایش داشته است، اما مشخص نیست که این افزایش موقتی است یا ممکن است به شکستن رکود کمک کند.
براساس آمار، میزان معاملات مسکن در شهر تهران طی پنج ماه نخست سال به کف تاریخی سه هزار و۵۰۰ واحد در ماه رسید و رشد ۱۵ درصدی اخیر هنوز فاصله زیادی با سطح عادی بازار دارد.
تحلیل قیمت در مناطق مختلف تهران
مناطق یک، هفت و پنج همچنان پایداری بیشتری در میزان معاملات مسکن دارند. در مناطق مرکزی، مانند منطقه هفت، قیمت واحدهای پنج تا ۱۰ ساله با متراژ ۶۰ تا ۸۵ متر از هر متر ۹۸ میلیون تومان در خیابان بهار تا ۱۴۰ میلیون تومان در مناطقی چون سهروردی شمالی و عباس‌آباد متغیر است.
در منطقه یک قیمت‌ها از هر متر ۱۷۸ میلیون تومان در تجریش تا ۲۵۰ میلیون تومان در زعفرانیه نوسان دارد. در دو ماه اخیر تغییر محسوسی در میانگین قیمت‌های این مناطق رخ نداده است.
در مقابل، مناطق جنوبی تهران مانند مناطق ۱۷، ۱۹، ۲۰ و ۲۲ به‌رغم رشد قیمت ۳۰ درصدی، همچنان پایین‌ترین سطح قیمت را دارند. میانگین قیمت در این مناطق از هر متر ۴۹ میلیون تومان تا ۸۰ میلیون تومان متغیر است.
برآوردها نشان می‌دهد که رشد قیمت ارز و افزایش تقاضای خرید فوری در آذرماه، ممکن است کمی از رکود بازار بکاهد، اما خروج از رکود در بلندمدت به بهبود شرایط اقتصادی و افزایش توان خرید مردم وابسته است.
همچنین تغییر سیاست‌های کلان مسکن و جذاب‌تر شدن این بازار برای سرمایه‌گذاران می‌تواند نقش موثری در بازگشت رونق ایفا کند.
رکود مسکن؛ از سیاست‌های بانکی تا تبعات فرونشست و تورم سراسری
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر شرایط بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده است. رکود طولانی‌مدت، رشد قیمت‌ها، کاهش توان خرید و تغییر الگوهای معامله، ویژگی‌های مشترک این بازار در تهران و دیگر کلان‌شهرها بوده است.
سیاست‌های بانکی و مالیاتی و تبعات اقتصادی کلان در کنار مسائل محیط زیستی، مانند فرونشست زمین در استان‌هایی مانند اصفهان، از عوامل موثر بر شرایط بازار مسکن است.
یکی از اقدام‌هایی که می‌تواند به کاهش رکود کمک کند تغییر رویکرد بانک‌ها در ارائه تسهیلات مسکن است. آمارها نشان می‌دهد که بانک‌ها بخشی از منابع تسهیلات رهن و اجاره را به سمت تسهیلات خرید هدایت کرده‌اند، اما میزان این تسهیلات همچنان بسیار کمتر از نیاز خریداران است و تنها بخش کوچکی از هزینه خرید واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد.
در این میان، رکود بازار مسکن تنها مختص تهران نیست. در اصفهان رکود سنگین بازار مسکن با چالش‌های دیگری مانند فرونشست زمین گره خورده است.
کارشناسان هشدار داده‌اند که ممکن است در دو دهه آینده فرونشست زمین این شهر تاریخی را به سمت تخلیه سوق دهد. این مسئله باعث افزایش مهاجرت‌های درون‌سرزمینی شده و بازار مسکن را با تبعات دیگری روبه‌رو کرده است.
به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، پس از رشد ۱۵۰ درصدی قیمت مسکن در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، بازار این شهر از سال ۱۴۰۲ وارد رکود شد.
اکنون میانگین قیمت در مناطق گران‌قیمت اصفهان، مانند سعادت‌آباد، به هر مترمربع ۱۹۴ میلیون تومان رسیده است. مناطق دیگر، مانند مرداویج (۱۷۵ میلیون تومان) و مهرآباد (۱۶۴ میلیون تومان) در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
شیراز؛ فروشندگان و خریداران در دو جبهه مخالف
در شیراز نیز رکود بازار مسکن به‌وضوح دیده می‌شود. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک این شهر می‌گوید معاملات امروز تنها ۵ درصد معاملات پیشین است.
خریداران به‌دلیل کاهش توان مالی به بازار وارد نمی‌شوند و فروشندگان نیز حاضر به کاهش قیمت نیستند. قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق پایین شهر شیراز نزدیک ۳۰ میلیون تومان است و در مناطق لوکس مانند قصردشت به ۱۷۰ میلیون تومان می‌رسد.
تحلیل قیمت‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق گران‌قیمت کلان‌شهرهایی مانند اصفهان و شیراز به مناطق یک و دو تهران نزدیک شده است. این پدیده نتیجه تورم سراسری در بازار مسکن ایران است که سرعت آن در سایر شهرها به‌تدریج با تهران همگام شده است.
کارشناسان معتقدند در این میان یکی از عوامل کاهش معاملات سیاست‌های مالیاتی دولت است. این سیاست‌ها سرمایه‌گذاران را از بازار مسکن دور کرده و نقدینگی را به سمت بازارهای موازی هدایت کرده‌اند.
همچنین، رشد نرخ ارز و شرایط تحریم موجب افزایش هزینه ساخت‌وساز شده است. این افزایش هزینه، واحدهای نوساز را از اولویت معاملات خارج کرده و خریداران را به سمت واحدهای ۱۰ تا ۲۰ ساله سوق داده است.
الگوی جدید خرید؛ کم‌متراژها در صدر
با کاهش قدرت خرید، تمایل به خرید واحدهای کوچک و میان‌متراژ افزایش یافته است. این تغییر یکی از تبعات مستقیم کاهش سطح توان مالی اقشار مختلف است.
در عین حال، بازار مسکن در وضعیت فعلی به‌مثابه «آتش زیر خاکستر» توصیف می‌شود، بازاری که ممکن است تحت تاثیر تحولات اقتصادی یا شوک‌های ارزی دچار جهش ناگهانی قیمت شود.
رکود بازار مسکن، در کنار تداوم رشد قیمت‌ها، امید خانه‌دار شدن را برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه کم‌رنگ‌تر کرده است. برآوردها نشان می‌دهد که دوره زمانی مورد نیاز برای خانه‌دار شدن در ایران به بیش از ۱۲۰ سال رسیده است، رقمی که نشان‌دهنده بحرانی عمیق در حوزه مسکن و اقتصاد کلان کشور است.
بازار مسکن ایران با چالش‌هایی نظیر رکود، تورم، کاهش قدرت خرید و سیاست‌های نامناسب دولتی روبه‌رو است. از طرفی، اقداماتی مانند اصلاح سیاست‌های بانکی و مالیاتی می‌تواند به بهبود شرایط کمک کند، اما کافی نیست.
تحولات بازار مسکن وابسته به اصلاحات عمیق اقتصادی و افزایش توان خرید مردم است. تا زمانی که این تغییرات صورت نگیرد، رکود ادامه خواهد داشت و خانه‌دار شدن برای بسیاری از ایرانیان همچنان یک رویا باقی خواهد ماند.