آشفته‌بازار مسکن؛ متوسط قیمت آپارتمان از متری ۲۳ میلیون گذشت

By | 2020-09-02

۱۴۸ میلیون و ۵۱۹ هزار تومان؛ این سود یک رقم معامله آپارتمانی هفتاد متری در فاصله تیر تا مرداد ۱۳۹۹ است، ۵۳ برابر بیشتر از دریافتی ماهانه کارگر ساده‌ای که اگر حقوقش را سر وقت پرداخت کرده باشند، با احتساب حق عائله‌مندی، حق مسکن، بن کارگری و یک سال پایه سنوات، حدود ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان دستمزد دریافت کرده است.

گزارش روز دوشنبه ۱۰شهریور۱۳۹۹ «بانک مرکزی ایران» نشان از تداوم موج تورم قیمت مسکن در ماه‌های اخیر دارد. بر اساس این گزارش، در پنجمین ماه امسال، متوسط قیمت یک متر آپارتمان در تهران، طی یک ماه بیش از ۱۰ درصد افزایش یافته و از ۲۳ میلیون تومان بالاتر رفته و قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری از یک‌میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان گذشته است.

تغییرات قیمت مسکن از فروردین ۱۳۹۸ تا مرداد ۱۳۹۹

جدول بالا تغییرات قیمت مسکن در ۱۷ ماه گذشته را نشان می‌دهد؛ تغییراتی که بسته به موقعیت افراد، از شهروندان، برندگان نسبی و بازندگان قطعی می‌سازد. به جز آمار مرداد ماه، بقیه این داده‌ها از «مرکز آمار و اطلاعات مسکن»، «سایت وزارت راه و شهرسازی» برداشته شده است.

روی سیاه سکه؛ بازندگان قطعی

بر اساس آمار، نیمی از جمعیت تهران اجاره‌نشین‌اند. اکثر این افراد در سال‌های گذشته از قافله خانه‌داری و برای همیشه از گردونه رقابت با هم‌قطاران خانه‌دار خود جا مانده‌اند. فرقی نمی‌کند شما یک استاد دانشگاه، یک مدیر دولتی یا یک کارگر ساده باشید. مهم این است اگر تا الآن خانه نخریده‌اید، در صف بازندگان قطعی بازار مسکن قرار خواهید گرفت؛ مگر این که سرمایه هنگفتی را در بازارهای ارز و طلا یا بورس خوابانده باشید.

آمارهای رسمی نشان می‌دهند طی مدت ۷ ماه گذشته متوسط قیمت یک آپارتمان هفتاد متری از زیر یک‌میلیارد تومان به بالای یک‌میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ به عبارتی طی حدود ۲۰۰ روز، ۶۰۰ میلیون تومان عقب افتاده‌اید. این پول نه فقط در مقیاس با حداقل دستمزد کارگر و کارمند بسیار زیاد است، حتی به نسبت حقوق مدیران دولتی، استادان دانشگاه و صاحبان کسب‌وکار هم قابل ملاحظه و دست‌نیافتنی است.

فرض کنید یک خانواده در شرایط نسبتا مطمئن و ایده‌آل، در حال حاضر حدود ۱۵ میلیون تومان در ماه درآمد داشته باشد. اگر بتواند سطح درآمد خود را به نسبت تورم مسکن بالا بکشد و هر ماه یک‌سوم درآمدش را پس‌انداز کند، برای رسیدن به یک آپارتمان ۷۰ متری در نارمک تهران یا دهکده المپیک باید ۳۲۳ ماه، یعنی ۲۷ سال انتظار بکشد.

این در حالی است که اولا همه در تهران درآمد ماهانه ۱۵ میلیون تومانی ندارند، در ثانی تجربه نشان داده است، نباید انتظار داشت سطح درآمد عمومی به نسبت تورم مسکن افزایش پیدا کند. به همین دلیل است که هیچ بانک و بنگاه مالی حاضر نیست ریسک تامین مالی وام مسکن را قبول کند.

روی سیاه‌تر؛ تورم اجاره‌بها

عرصه از این هم برای اجاره‌نشین‌ها و بی‌خانمان‌ها تنگ‌تر است. حدود دو ماه پیش دولت برای افزایش اجاره‌بها سقف تعیین کرد و به استناد مصوبه «ستاد ملی کرونا» اعلام کرد: «افزایش اجاره‌بها در تهران نمی‌تواند بیش از ۲۵ درصد، در شهرهای بزرگ (تا یک‌میلیون جمعیت) ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد باشد.» به گفته «محمود اسلامی»، وزیر راه و شهرسازی، «اگر مالکین این مصوبه را رعایت نکنند، هیچ دادگاهی حکم تخلیه را برای مستاجران صادر نخواهد کرد»، مگر آن که صاحب‌خانه‌ای ملکش را -به‌صورت رسمی و نه قول‌نامه‌ای- بفروشد یا این که مستاجر در دوران قرارداد فعلی به تعهداتش عمل نکرده باشد.

گزارش تازه بانک مرکزی نشان می‌دهد این سقف قیمت کارساز نبوده و میزان تورم شاخص اجاره‌بها هم در تهران و هم در کل مناطق شهری بیش از سقف تعیین‌شده بوده است. بر این اساس رشد متوسط قیمت اجاره در مرداد ۱۳۹۹به نسبت مرداد ۱۳۹۸ در تهران ۲۷ درصد و در کل کشور حدود ۳۱ درصد بوده است. یعنی آن‌چه در عمل رخ داده، در تهران ۲ واحد درصد و در کل مناطق شهری دو برابر بیش از سقف تعیین‌شده از سوی دولت است.

این حد از تورم فشار زیادی روی نیمه اجاره‌نشین جمعیت تهران وارد می‌کند؛ فشاری مضاعف که تحمل شرایط ناپایدار کنونی را برای بازماندگان از قافله خانه‌داری در ایران دشوارتر می‌کند.

روی سفید؛ برندگان نسبی

اما این بازار آشفته برندگانی هم دارد. بر اساس آمار بانک مرکزی در پنج ماه نخست امسال بیش از ۴۶ هزار معامله مسکن در تهران انجام شده که به نسبت سال گذشته ۵۷ درصد رشد کرده است. همه این ۴۶ هزار نفر در این مدت از تورم بازار مسکن سود کلان برده‌اند.

البته بستگی دارد از چه زاویه‌ای به ماجرا نگاه کنیم. اگر با مقیاس درآمد عمومی به بازار نگاه کنیم، ارزش افزوده مسکن در پنج ماه گذشته قابل مقایسه با هیچ کسب‌وکاری نیست. اما اگر از زاویه سرمایه اوضاع را ببینیم، می‌توانیم این طور ماجرا را بازگو کنیم که معامله‌گران مسکن و به طور کلی خانه‌داران، به لطف افزایش قیمت سقفی که بالای سرشان است، ارزش سرمایه و دارایی‌شان را در برابر تورم حفظ کرده‌اند.

در فاصله ۱۵۰ روز سپری‌شده در سال ۱۳۹۹ ارزش افزوده قیمت هر مترمربع آپارتمان به طور متوسط حدود ۸ میلیون تومان اضافه شده است. به عبارتی افرادی که یک آپارتمان ۱۰۰ متری در یک محله معمولی در غرب یا شرق تهران دارند، در این مدت ارزش سرمایه‌شان ۸۰۰ میلیون تومان بیشتر از ابتدای سال شده است. اما فقط قیمت مسکن نیست که این‌قدر رشد کرده است. تورم قیمت دلار هم تقریبا همین بوده است. متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در فروردین ماه حدود ۹۸۲ دلار بود و حالا در مرداد به ۱۰۰۵ دلار رسیده است. در بازار پرریسک بورس، رقم شاخص کل بورس از این فراتر رفته و حدود سه‌ برابر افزایش یافته است. به عبارتی بازدهی بازار سرمایه در این مدت تقریبا دو برابر مسکن و ارز بوده است.

تغییرات قیمت مسکن و دلار در سال ۱۳۹۹

در جدول بالا متوسط قیمت ارز در سه ماه نخست سال از بخش شاخصها و آمارهایماهانه بانک مرکزی برداشته شده است. میانگین قیمت تیر و مرداد تقریبی است.
علی رنجی‌پور, ایران‌وایر:

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *